青山の不動産
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青山の賃貸
青山という不動産的地名
青山には、南青山と北青山があります。
南は１丁目から７丁目まで、北には１丁目から３丁目があります。
南青山７丁目は、昔は高樹町と呼ばれていました。
今でもそう呼ぶ人はいますが、六本木通りの向こう側なので青山のイメージは薄いのではないかと思われます。
逆に、渋谷１丁目や渋谷２丁目の一部のビルには「青山○○ビル」のように、
住所は違っても「青山」の名前を使っているビルも多く見受けられます。
しかし、不動産的にはあくまで渋谷区であって、港区の青山ではないですのでご注意ください。
青山という地名と直結するような、シンボル的・ランドマーク的な存在としては
どういったものがあるのでしょうか？
ひと昔前は、タクシーの運転手に「紀ノ国屋までお願いします」とお願いすることがありましたが
紀ノ国屋の仮店舗への移転以降、そのセリフも別の名前に変わりました。
紀ノ国屋もテナントとして戻っていますが、商業施設「ＡＯ」がグランドオープンを迎え、
現在ではタクシーの中の会話で交わされるランドマーク的な名前として、活躍しています。
それ以外には、「MAXMARA」や「spiral」なども
一部の人には青山という地名とコンバインされた名前と言えるでしょう。
不動産会社でいう「最寄り駅」はどうなるの？
不動産会社でよく尋ねられる最寄り駅についてですが、大まかな区分けをしてみます。
南青山１丁目・北青山１丁目なら、青山一丁目駅。
南青山２丁目・北青山２丁目なら、外苑前駅。
南青山３丁目・４丁目・５丁目・６丁目・７丁目・北青山３丁目なら、表参道駅。
かなり、大まかです。
もちろん厳密には２駅の中間もあるし、最寄り駅とは言えないでしょう（バスでしょう）という区域も出てはきます。
海外から見た"AOYAMA"という不動産
海外に出かけられた方で
外国人の方がJapanと言えばTokyoのように,Japanと言えばAoyamaと言われて
ビックリした経験をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
これは、青山にプラダを始め有名ブランドショップが立ち並ぶことや、
クリエイターたちの注目する街キーワードがAoyamaだったりすることが、関係しているようです。
青山の不動産総論
骨董通りの都市計画道路は昔から実施される見込みはありませんでしたが、
ここへ来て、商業施設ＡＯが待望のグランドオープンを迎えることになり、
また、恵比寿から骨董通りへ抜ける道路工事が実施されることになりました。
社会情勢の急変と道路環境の変化の狭間で南青山６丁目界隈は、
各ブランドの再構築が予想されると思われます。
この界隈でマーケットがどう確立されるかが
青山の盛り上がりにとって重要なポイントになると思われます。
みゆき通りは相変わらずアパレルブランドのメッカとして君臨し、
残りの古い建物や更地が再開発されて、その完成を見ることになるでしょう。
みゆき通りと骨董通りで挟まれたエリアは、
細部まで開発が進んだお陰でブランドショップの出店可能性が一気に広がったように見えますが、
この不景気感によって、残りの再開発候補地が商業系に進むのか？高級住居マンション系に進むのか？
岐路に立っていると言えるかもしれませんね。
これによって、このエリアのカラーが左右されるといっても過言ではありません。
商業施設ＡＯの裏側では商業施設ポルトフィーノが、
表参道のHANAE MORIからＡＯにかけての新しい導線に重要な役割を演じています。
青山の商業施設
青山の商業施設には、
最近のＡＯ、ポルトフィーノのほかに大御所のFrom First・コレッツィオーネ（みゆき通り）・Spiral（青山通り）
青山ベルコモンズ（外苑前）や
数年前にできたラプラース南青山・グラッセリア青山などがあり、
その時代その時代の青山を映し出す商業施設が作られてきました。
また、住所的には渋谷区神宮前のラポルト青山・渋谷区渋谷のこどもの城・青山劇場なども
女性と子どもにとって青山を意識できる商業施設ではないでしょうか。
低層商業ビルが多い青山
青山は、建築基準法の制限のせいもありますが、
住宅と商業ビルが混在する中で青山らしい、低層ビルでの商業ビルで開発・発展してきました。
ミニバブル以前は、３階をビルオーナー住まい仕様もしくは事務所テナント仕様、
１階と２階を店舗テナント仕様で建築することが多かったですが、
ミニバブルに入ってからは３階を作らずに天井高の高い２層のビルを建てることも多くなりました。
地下はバブル時代に作ってしまい、崩壊後テナント付けに苦戦した経験から作らないことも多くなりましたが、
ミニバブル時代、地下の一括借りが条件でも、テナントが１階を欲しいが為に借りるケースがあり、
その意味でも地下を作るケースが復活しました。
青山の店舗物件への影響
2009年7月20日発行の新聞「ウィメンズ・ウェア・デイリー・ジャパン」で特集された記事について、書きたいとおもいます。
題名「青山・骨董通りのシャッター化を防げ！」からして、ブランド業界の方たち同様、かなりのショックを受けました。
バブル崩壊後、
復旧してようやく「骨董通りもおもしろいね」と言われ始め、盛り上がりつつあっただけに、
ミニバブル崩壊後にテナント撤退が特に多く見られる通りとして取りざたされるなったのは非常に残念です。
北青山３丁目も同様な傾向がありましたが。
今後の私たちの期待としては、根津美術館のリニューアルオープンや、
骨董通りへジョイントする新しい公道の完成などとあいまって、
ブルーノート前の土地の、凍結している開発がいつか実現して、
その前面道路にも通りの名前が付き、
みゆき通りと骨董通りを結ぶ活気ある通りに成熟していってもらいたいということです。
そしてこの界隈にテナントが戻ってきて、
昔以上の賑わいを呈することが私たちの願いです。
今は条件をだいぶ下げていますので、
私たちと同じ期待感をもって、信じて、出店していただきたいものです。
青山の店舗物件の動向
表参道ヒルズを始め表参道沿いの開発ラッシュに押されたものの、
昔から「お店は銀座か青山に出したい」と銀座とセットで言われることが多いです。
全国へ向けてのプロモーション上、ブランディング効果として
「青山」という地名にショップがあることは重要なのだと思われます。
青山の店舗物件は、２００７年前後のミニバブルで土地の高騰と絡んで、極端に高騰したと言えます。
ここで言う絡むとは、土地の価格が生産性を有する店舗物件の賃料から算出される収益還元法により査定されることで、
土地の価格がバブル時代と異なってある程度整合性を維持できたということです。
ところが途中から、やはり店舗の売り上げと見合わない賃料が設定されるようになり、
その賃料から算出された土地の価格は結局のところバブル化していくことになってしまいました。
ミニバブル前から借りていた更新店舗は別として、
入れ替えのあった中古店舗物件と新築テナントビルの店舗物件は、その傾向が顕著でした。
当時は条件を未定にして、
入札制で高く借りれる企業が店舗を取得出来るケースも見受けられました。
時代は変わって２００８年後半から、ミニバブルの崩壊にともない新規テナント募集は、
募集条件の見直し、条件未定による指し値制で貸し手側の思惑より低い条件でも、
企業のクレジットが良ければ譲歩するケースも出てきております。
それでも尚、出店計画を凍結（長期延期）、２００９年春に再検討など、いわゆる「様子を見る」という姿勢に変わってしまいました。
また、物販店の本音が一層のみの借り上げでも、
ミニバブル時は１階を取得するために無理があっても２層、３層を一括借りする企業もありましたが、
ミニバブル崩壊後は一括借りについては、かなり慎重な構えを見せております。
貸し主側は今後、テナント業種制限の緩和、賃料の見直し、分割貸しの模索をしていくことが重要になってくると思われます。
青山の事務所物件の人気
青山の事務所物件が人気なのは、
銀座線・半蔵門線・千代田線の地下鉄３線が乗り入れている「表参道駅」が最寄り駅だと、
会社のスタッフがクライアントのところへ外出するにも、クライアントに自社のオフィスに来て頂くにも、
フットワークの良さがあるという点がまず上げられます。
ただ、青山一丁目駅は千代田線の代わりに大江戸線となり、
外苑前駅については銀座線のみとなりますが。
第２の人気の源は、
「最先端」「発信地」「クリエイティブ」「アート」「日本発上陸」「オシャレ」「大人」など、
各メディアが好んで取り上げるキーワードと「青山」を直結して連想させることが可能であるという点。
各メディアに露出する際や、会社所在地表示をした名刺・会社案内をクライアントに見せる際、
ＷＥＢ上でサイトを公開していて、メニューボタンの「アクセス」へ閲覧者を誘導できた際などに、
それらキーワードが会社の打ち出したいコンセプトに含まれていた場合、
青山に事務所を構えていることで、打ち出したいコンセプトを伝えた時に
スムーズに受け入れられやすいというメリットがあるからだと思われます。
第３の人気の源は、他エリアのオフィス街でよく見られるような
機能面だけを追求した高層のテナントビルが少なく、住宅と混在しながらも「緑」「静かさ」「日照」などが得られる
低層のテナントビルが多い点です。
「閃き」「独創性」「集中」などが大事とされる、クリエイティブな制作の仕事の会社やプレゼン型営業が前提の営業会社などは、
「緑」「静かさ」「日照」などがそれらにとって必要な環境であることを知っているので、
この街で事務所を構えるメリットを実務レベルで感じるのでは無いでしょうか。
青山の事務所物件の動向
青山の事務所物件は、
クリエーティブな業種の企業など、会社の所在地を情報の発信地「青山」にしたいという企業に人気です。
青山の事務所物件は、
２００７年前後のミニバブルで土地の高騰と絡んで極端に高騰した店舗物件よりは同じ事業系物件ではあるものの、
生産性が無い特性上、遅れて賃料が上がり、
ブランディングされたビルの新規募集で従前の１．５倍程度までいったものもありました。
時代は変わって、２００８年後半からのミニバブルの崩壊にともない、
先の不景気を見越して店舗ほど生産性の無い事務所を、縮小のための撤退つまり解約をする企業が相次いでおります。
青山の事務所物件の賃料は急激にミニバブル時代前の賃料に押し戻されつつあるようです。
大昔のバブル崩壊後は、元々は居住用だったマンションがマンションオフィスという商品に変わって、
縮小組の企業の受け皿としてずいぶん貢献したものですが、ミニバブル時代にそれらの一部は
住環境の向上化という名目のもと、事務所使用不可になりました。
青山の広い事務所の貸し主は、企業内で拡散した事務所を集合させて一つにする場合の受け皿として対応していけるか？
例えば、各事務所の解約予告や退出時期が異なる事へのフォローとして、フリーレントを付けていけるかなど。
青山の狭い事務所の貸し主は、縮小で入る企業のクレジット面が心配なのは不可避であることと向き合えていけるか？
青山の手頃な広さの事務所の貸し主は、賃料の見直しやテナントの同族会社の同居許可などで、安定したリーシングを選択するか？
などが、課題になっていくと思われます。
青山の住居物件は高い？古い？
青山の住居物件というと、
家賃がものすごく高い、ただ高いのではなく、割高だという印象を持たれる方も少なくないと思われます。
しかし一部のブランディングされた新築物件を除き、決して割高ではないと思います。
ただ、広さ的に手頃感のある広さが少ないので、同じ間取りの表示でも、金額が高くなり、
それが割高というイメージに繋がっている場合もあるように思われます。
確かに今では日本人も住めるようにはなりましたが、外国人で法人契約でしか住めないような、
高額のいわゆる”外人住宅”が南青山４丁目の高台エリアを中心にあります。
これは別格のスタイルで、外国人が日本では贅沢な広さでも、本国で当たり前の広さとして住んでいる広さを、
外資系企業に勤める在日の外国人に提供する企画で作られたマンションや戸建てが多いです。
”外人住宅”を除けば、大多数の、汎用的な住宅物件が以外と多くあります。
ただ、他エリアと違い、ペット可や楽器可などを取り入れているマンション物件はまだまだ少ないです。
また、耐震性を吟味される＝気にされるお客様には、以外とメンテナンスが良いので、
見えないですが築が古い物件が多いので、気に入ったとしてもその点が引っかかる方もいらっしゃるようです。
青山で住宅物件を見つけようという気持ちを固めたら、
もともと、この街が好きだからという要因もかなりあることを思い起こして頂いて、
多少の物件の古さは、この街”青山”の良さでもある、
「古いものと新しいものがうまくミックスされて、醸し出される持ち味なのだ」とプラス志向でお考え頂きたいです。
ただ、「レトロ」だと思って欲しいというほど、古くはありませんので。
青山の住居物件の動向
青山の住居物件は南青山５丁目５番１１号のハウス南青山がミニバブル時に、
公示価格で日本で一番の上昇を見せたことで日本中のお茶の間を騒がせたことで印象深いかと思われます。
その隣のPROUD MINAMI AOYAMAのような新興高級マンションや、
昔から人気の青南小学校近辺の高級住宅地には、
マンションオフィス化を頑なに拒否して、住環境を守ってきてる高級マンションが多いです。
青山のマンションを所有形態的に区分すると、
マンション全体を一所有者が所有していて、各部屋を貸しているものと、
各部屋が竣工時に分譲されて、各区分所有者が貸しているものとにわかれます。
特徴的には、前者の場合は各部屋の賃料を統一化しようとする値付けと
入居者の入れ替えがある時の相場とのバランスをとる値付けで賃料が決定されるのに対して、
後者の場合は、従来の入居者の賃料と入れ替え時の相場との兼ね合いで賃料が決定されることです。
しかしながら、青山の住居物件は青山の店舗物件や事務所物件と比べると、
ミニバブル時に一部の新築を除いてそれほどの高騰は見せなかったので、
他エリアと比べると賃料が高い印象を持たれていますが、どちらの所有形態のマンションでも、
今の値付けが従前と一緒でも、高くなったものでは無いので、安心してご検討ください。
青山のマンションを貸し方で区分すると、
事務所可のマンションと事務所不可のマンションにわかれます。
前者の場合は、不特定多数の人間が出入りするので何かと心配かと思われてしまう時がありますが、
青山は事務所物件でも触れましたが、部屋でじっと制作をするクリエイターの事務所が多いので、
そういう事務所なら比較的心配におもわれる点は解消できていると思いますし、
オーナー様や管理組合が事務所の形態を厳選している場合も多いです。
というのも、不景気になると、これからはマンションをオフィス化していく傾向があるかもしれないからです。
事務所が入っているから駄目と即断せずに、精査した上でご判断して頂きたいです。
青山の売買
青山の売買物件の動向
青山の売買事情は、２００８年後半のミニバブル崩壊まで急激な高騰を見せました。
国内・海外のファンド系の商業ビル建築のための用地を見据えた地上げ会社による買収と、
中古の商業ビルをファンド化してＰＭ会社による値上げ交渉で利回りを上げる目的で売り買いされた買収によって、
一気に土地の価格は上がり、ミニバブル前の２倍３倍となったものもありました。
ミニバブル時は、架空の賃料設定（収益還元による評価額）に基づく転売劇と、
それを支える投資家が精査しないファンド系資金で、価格を押し上げていったものと思われますが、
ここへ来て、一等地を除いては、ミニバブル時以前に価格が一気に押し戻されつつあります。
今は、銀行も融資をしない姿勢を徹底しているので、
いろんな形で整理された後に、仕切り直しで新たな買収者が新たな資産運用のための活用を模索していくと思われます。
これから青山の売買物件を購入しようと検討する方は、
銀行が堅実に資産運用をしてこられたので、
今の相場でなら融資をしたいと言ってくれるかを一度確認されるといいと思います。